Wohnen im Elternhaus ohne Mietvertrag? Gerade wenn das Kind mittlerweile Erwachsen ist, kann sich schnell die Frage nach einer rechtlichen Regelung stellen. Denn für beide Seiten, sowohl für das erwachsene Kind, als auch für Eltern kann es rechtlich problematisch werden. Das gilt gerade, wenn es zu einem Streit kommt. Oder man denke an den Fall, dass zum Beispiel die Eltern das Haus verkaufen möchten. Grundsätzlich ist ein Wohnen im Elternhaus ohne Mietvertrag möglich und auch üblich. Es gibt dazu keine rechtliche Pflicht. Als Eigentümer können Eltern selbst entscheiden, was sie mit ihrer Immobilie machen. Dementsprechend kann auch das erwachsene Kind wohnen bleiben.
Wenn es keinen Mietvertrag gibt
Gibt es keinen Mietvertrag zwischen dem erwachsenen Kind und den Eltern, kann das Wohnverhältnis jederzeit beendet werden. Ist kein schriftlicher Mietvertrag vorhanden, können Eltern damit die Räumung vom Elternhaus verlangen. Kommt das erwachsene Kind dieser Pflicht nicht nach, können die Eltern aber nicht einfach selbst räumen oder die Polizei rufen. Das ist nicht erlaubt und kann unter Umständen sogar eine Straftat darstellen. Vielmehr muss in einem solchen Fall eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Erst mit einem vorhandenen Titel kann ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Bis letztlich eine Räumung erfolgt, kann es einige Monate dauern. Und auch die Kosten darf man dabei nicht unterschätzen.
Rechtliche Lage wenn ein Mietvertrag besteht
Anders sieht es aus, wenn ein Mietvertrag besteht. Ein Mietvertrag zwischen einem erwachsenen Kind und den Eltern kann sowohl schriftlich als auch mündlich bestehen. Ein mündlicher Mietvertrag hat aber immer das Problem, dass hier eine Beweislast zu den Absprachen besteht. Sofern keine Zeugen vorhanden sind, wird man die Beweislast nicht führen können. Aus diesem Grund ist ein mündlicher Mietvertrag auch zu keiner Zeit zu empfehlen. Liegt ein Mietvertrag vor, unabhängig, ob schriftlich oder mündlich, muss immer eine ordentliche Kündigung erfolgen. Kritische Fragen zum Mietverhältnis sollten im Notfall anwaltlich geprüft werden.
Räumung nicht sofort möglich
Eine ordentliche Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Bei einer Kündigung muss auf die Kündigungsfrist geachtet werden. Wird vom erwachsenen Kind gekündigt, so liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten. Erfolgt die Kündigung durch die Eltern, kann die Kündigungsfrist zwischen drei und maximal neun Monaten liegen. Welche Kündigungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eingehalten werden muss, orientiert sich an der Wohndauer. Die Fristen ergeben sich aus § 573c BGB. Maßgeblich ist dabei das Datum vom Abschluss vom Mietvertrag. Je länger die Wohndauer dann war, umso länger ist auch die Kündigungsfrist, die eingehalten werden muss. Ein Ausziehen von heute auf Morgen ist damit nicht möglich.
Räumungsklage ist notwendig
Das erwachsene Kind kann der Kündigung widersprechen. In diesem Fall wäre eine rechtliche Auseinandersetzung vor dem zuständigen Amtsgericht notwendig. Notwendig wäre das auch, wenn das erwachsene Kind nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht dem Auszug nachkommt. In diesem Fall müssen die Eltern die Räumungsklage vor dem Amtsgericht erheben.
Mietvertrag sorgt für Rechtssicherheit
Grundsätzlich empfiehlt es sich, wenn zwischen dem Kind und den Eltern immer ein Mietvertrag besteht. Das sorgt letztlich für Rechtssicherheit auf beiden Seiten. Da alle Rechte und Pflichten sich aus dem Mietvertrag ergeben. Liegt kein Mietvertrag und auch keine Zeugen vor, können Eltern fehlende Zahlungen von Miete oder Nebenkosten nicht geltend machen. Da es schließlich an einem Beweis fehlt. Nicht viel anders ist es für ein Kind, was sich vor ungerechten Forderungen schützen kann.
Sonderfall kann es geben
Bei einem Wohnverhältnis zwischen einem erwachsenen Kind und Eltern kann es auch einen Sonderfall geben. Und das kann der Fall sein, wenn beispielsweise das erwachsene Kind sich nicht selbst versorgen und auch nicht selbst finanzieren kann. Dann greift eine Unterhaltspflicht nach § 1601 BGB. Die anfallenden Kosten müssten dann von den Eltern getragen werden. Diese Pflicht ergibt sich aus § 94 SGB XII, dem Sozialgesetzbuch. Die Inanspruchnahme würde in einem solchen Fall, durch die Sozialbehörden erfolgen. Aus diesem Grund sollten Eltern in einem solchen Fall sorgsam abwägen, wie rechtlich zu verfahren ist. Es empfiehlt sich die Inanspruchnahme einer anwaltlichen Beratung, zu den Rechten und Pflichten.
Auch steuerlich nicht unproblematisch
Zum Abschluss noch ein steuerrechtlicher Hinweis. Als Eigentümer kann man im Zusammenhang mit einer Immobilie verschiedene Kosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Man denke hier beispielsweise nur an Abschreibungen oder Zinsen zur Immobilienfinanzierung. Gerade wenn ein erwachsenes Kind ohne Mietvertrag im Elternhaus wohnt, kann dies steuerrechtlich problematisch werden. Gleiches gilt aber auch, wenn die Miete zu niedrig ist.
Darauf muss man aufpassen
Nicht wenige Eltern verlangen von ihrem Kind oftmals nur eine deutlich geringere Miete, als diese ortsüblich ist. Oder verzichten sogar vollständig auf eine Miete und erheben nur die laufenden Nebenkosten. Gerade wenn man dann Kosten in der Steuererklärung geltend machen möchte, kann dieses zu einem versagen durch das Finanzamt führen. Was ein weiterer Grund ist, warum sich ein Mietvertrag empfiehlt. Bei der Miete, so sollte man als Eltern bei der Höhe aufpassen.
Auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es an
Bei der Miethöhe ist maßgeblich die ortsübliche Vergleichsmiete. Und diese sollte zu mindestens 50 Prozent entsprechen. Ist das nicht der Fall, kann es durch das Finanzamt zu einer anteiligen Kürzung oder einem vollständigen Versagen führen. Hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete kann man sich im Internet informieren. Je nach Kommune kann es einen Mietpreisspiegel geben, dem man die Vergleichsmiete entnehmen kann. Nicht beachten muss man diese steuerlichen Hinweise, wenn man keine Kosten zur eigenen Immobilie gegenüber dem Finanzamt geltend macht.
Es ist kompliziert
Wie sich anhand der Ausführungen zeigt, ist ein Wohnverhältnis zwischen Eltern und einem erwachsenen Kind, ein komplexes rechtliches Thema. Aus diesem Grund empfiehlt sich bereits vor dem Wohnverhältnis, wenn es zu klaren und schriftlichen Regelungen im Sinne von einem Mietvertrag kommt. Entsprechende Vordrucke aus dem Internet empfehlen sich hier. Dementsprechend gering ist damit letztlich auch der Aufwand. Die hier gemachten Ausführungen sind nur eine grobe Zusammenfassung. Beispielhaft ist nur die steuerrechtliche Seite zu nennen. Wo zur Anerkennung notwendig ist, dass die Miete nicht BAR bezahlt wird. Und man könnte jetzt noch viele weitere Details nennen.
