Wer in Süddeutschland eine Immobilie sucht, kennt das Dilemma. Mannheim ist teuer, Frankfurt erst recht, und selbst Städte wie Darmstadt oder Heidelberg verlangen Quadratmeterpreise, bei denen ein normales Einfamilienhaus schnell die 600.000-Euro-Marke reißt. Die Reaktion vieler Suchender: Sie weiten den Radius aus. Fahren 20, 30, 40 Kilometer weiter raus. Und landen irgendwann in Orten, die sie vorher bestenfalls von der Autobahn kannten.
Worms ist so ein Ort. Kreisfreie Stadt am Rhein, gut 85.000 Einwohner, bekannt für den Dom und die Nibelungensage. Aber als Immobilienstandort? Taucht in den meisten Suchfiltern gar nicht auf. Dabei liegt die Stadt genau dort, wo sich zwei der wirtschaftsstärksten Ballungsräume Deutschlands überlappen: die Metropolregion Rhein-Neckar im Süden und das Rhein-Main-Gebiet im Norden. Diese Lage ist kein Zufall und kein Marketing. Sie ist der Grund, warum sich der Immobilienmarkt hier anders entwickelt als in vergleichbaren Mittelstädten.
Geografie als Preisfaktor: Warum die Lage zwischen Rhein-Neckar und Rhein-Main zählt
Die meisten Immobilienratgeber predigen drei Dinge: Lage, Lage, Lage. Was sie selten erklären, ist, warum bestimmte Lagen funktionieren und andere nicht. Bei Worms lässt sich das ungewöhnlich gut nachvollziehen.
Die Stadt liegt 20 Kilometer nördlich von Ludwigshafen, 25 Kilometer von Mannheim entfernt und rund 80 Kilometer südlich von Frankfurt. Das klingt nach Provinz. Ist es aber nicht. Die S-Bahn-Linien S5 und S6 der S-Bahn Rhein-Neckar verbinden Worms im Halbstundentakt mit Mannheim, Fahrzeit ab Hauptbahnhof: 15 Minuten. Seit dem Fahrplanwechsel im Dezember 2025 fährt die neue S6 durchgebunden von Mainz über Worms und Mannheim bis nach Karlsruhe, über Schwetzingen und Graben-Neudorf. Richtung Norden bringt die S5 Pendler nach Mainz.
Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Worms bedient zwei Einzugsgebiete gleichzeitig. Pendler nach Mannheim, Ludwigshafen oder Heidelberg profitieren von der schnellen Südanbindung. Pendler nach Mainz oder Frankfurt nutzen die Nordachse. In Zeiten von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen reicht es vielen, zwei- oder dreimal pro Woche ins Büro zu fahren. Und dafür nehmen sie 30 bis 45 Minuten Bahnfahrt gern in Kauf, wenn sie dafür 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter weniger zahlen als in der Großstadt.
Was kostet Worms wirklich? Aktuelle Zahlen und ihre Einordnung
Immobilienpreise schwanken je nach Portal, Methodik und Stichtag. Wer drei verschiedene Quellen vergleicht, bekommt drei verschiedene Zahlen. Trotzdem lässt sich aus den verfügbaren Daten ein recht klares Bild ableiten.
Für Häuser lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Worms Ende 2025 bei rund 3.030 Euro (Quelle: Engel & Völkers, Stichtag Dezember 2025). Andere Portale melden für denselben Zeitraum Spannen zwischen 2.093 und 3.371 Euro, abhängig von Lage und Zustand. Bei Eigentumswohnungen liegen die Angebotspreise im Schnitt bei etwa 2.910 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Mannheim zahlen Käufer für eine vergleichbare Wohnung oft 3.800 bis 4.500 Euro, in Frankfurt liegt der Einstieg häufig über 5.000 Euro.
Entscheidend ist die Dynamik. Im Jahresvergleich stiegen die Hauspreise in Worms um knapp fünf Prozent, bei Wohnungen sogar um über acht Prozent. Die Mietpreise kletterten auf durchschnittlich 10,05 Euro pro Quadratmeter (ImmoScout24, Q3 2025). Das liegt über dem Bundesdurchschnitt von neun Euro. Für eine Mittelstadt, die viele Menschen nicht auf dem Radar haben, ist das beachtlich.
Innerhalb der Stadt variieren die Preise erheblich. Leiselheim im Nordwesten erreicht Spitzenwerte von fast 4.900 Euro pro Quadratmeter. In der Innenstadt Nord beginnen die Einstiegspreise bei rund 2.700 Euro. Heppenheim, ein Stadtteil am westlichen Rand, bleibt mit etwa 2.160 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig. Wer pauschal von „dem Wormser Markt“ spricht, übersieht diese Bandbreite von über 2.700 Euro zwischen dem günstigsten und dem teuersten Quadratmeter.
Der Wonnegau als stiller Gewinner: Was rund um Osthofen passiert
Nördlich von Worms beginnt der Wonnegau, eine weinreiche Hügellandschaft im Kreis Alzey-Worms. Die Ortsnamen sagen den meisten Deutschen wenig: Westhofen, Bechtheim, Mettenheim. Und mittendrin Osthofen, eine Gemeinde mit knapp 10.000 Einwohnern, die bei Immobilienkäufern in den letzten zwei Jahren deutlich an Aufmerksamkeit gewonnen hat.
Der Grund ist eine Mischung aus Preisunterschied und Erreichbarkeit. Häuser kosten in Osthofen im Schnitt rund 2.650 bis 2.940 Euro pro Quadratmeter (Stand: Q3 2025). Das ist spürbar günstiger als im Wormser Stadtgebiet. Gleichzeitig hat Osthofen einen eigenen Bahnhof an der Strecke Mainz–Mannheim. Die S-Bahn bringt Pendler in etwa 25 Minuten nach Mainz, über Worms in 40 Minuten nach Mannheim. Für Menschen, die aus Frankfurt oder Mainz wegziehen und Platz brauchen, ist das eine realistische Option.
Junge Familien aus Worms, die sich ein freistehendes Haus mit Garten wünschen, werden in Osthofen eher fündig als in den teureren Stadtteilen. Gleiches gilt für Paare aus dem Rhein-Main-Gebiet, die zwei, drei Tage pro Woche im Homeoffice arbeiten. Die Grundschule ist fußläufig erreichbar, das Neubaugebiet am Kühweg bietet moderne Infrastruktur, und die Weinberge beginnen direkt hinter den letzten Häusern.
Interessant ist auch die Mietpreisentwicklung. Osthofens Wohnungsmieten liegen aktuell bei rund 9,60 Euro pro Quadratmeter, knapp unter dem Wormser Niveau. Bei Neubauwohnungen ab Baujahr 2021 werden allerdings bereits über 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Spreizung zwischen Bestand und Neubau zeigt, wohin die Reise geht: Neue Objekte in guter Lage lassen sich deutlich über dem Ortsdurchschnitt vermieten. Für Kapitalanleger ist das ein Signal, das man im Auge behalten sollte.
Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz: Die Rechnung, die viele unterschätzen
Ein Punkt, der bei Standortvergleichen oft unter den Tisch fällt, sind die Kaufnebenkosten. In Rheinland-Pfalz liegt die Grunderwerbsteuer bei fünf Prozent. Das ist moderat im bundesweiten Vergleich: Nordrhein-Westfalen verlangt 6,5 Prozent, Brandenburg ebenfalls. Nur Bayern und Sachsen sind mit 3,5 Prozent günstiger.
Zu den fünf Prozent Grunderwerbsteuer kommen Notarkosten von rund 1,5 Prozent und Grundbuchgebühren von etwa 0,5 Prozent. Wer mit Makler kauft, zahlt in Rheinland-Pfalz die marktübliche Käuferprovision von 3,57 Prozent (drei Prozent netto zuzüglich Mehrwertsteuer). In der Summe liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 10,5 Prozent des Kaufpreises.
Konkret: Bei einem Haus für 350.000 Euro in Worms fallen rund 36.750 Euro an Nebenkosten an. Das ist Geld, das nicht in die Immobilie fließt und bei der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt werden muss. Die meisten Banken erwarten, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenmitteln stemmen. Bei der Kreditvergabe zählt der Kaufpreis als Beleihungsgrundlage, die Nebenkosten bleiben außen vor.
Verkehrsanbindung im Detail: S-Bahn, Autobahn und die tatsächlichen Pendelzeiten
Die Anbindung einer Stadt entscheidet über ihren Immobilienmarkt stärker als jede Statistik zur Lebensqualität. Worms profitiert hier von einer ungewöhnlich guten Ausgangslage.
Auf der Schiene: Die S-Bahn Rhein-Neckar bedient Worms mit den Linien S5 und S6 im Wechsel. Richtung Mannheim und Ludwigshafen besteht ein Halbstundentakt. Die neue S6 fährt seit Dezember 2025 von Mainz über Worms und Mannheim bis Karlsruhe durch. Rund 45 direkte Verbindungen pro Tag erreichen Mannheim in 15 Minuten. Werktags verkehren die ersten Züge kurz nach sechs Uhr morgens, die letzten um kurz vor Mitternacht.
Auf der Straße: Die A61 verläuft durch das westliche Stadtgebiet und verbindet Worms mit dem niederländischen Venlo im Norden und dem Autobahnkreuz Hockenheim im Süden. Die B9 führt entlang des Rheins nach Ludwigshafen (15 Minuten) und Mainz (40 Minuten). Die B47 verbindet Worms Richtung Odenwald und Bergstraße. Wer morgens um sieben losfährt, braucht mit dem Auto nach Mannheim etwa 25 bis 35 Minuten, je nach Verkehrslage.
Für Käufer, die ihre Standortentscheidung an Pendelzeiten knüpfen, lohnt sich ein konkreter Blick auf den Fahrplan. Die realen Fahrzeiten sprechen oft deutlicher als jede Lagebeschreibung im Exposé.
Worauf es bei der Standortwahl rund um Worms ankommt
Ob sich ein Kauf in Worms, in Osthofen oder in einem der umliegenden Weinorte wie Bechtheim oder Westhofen lohnt, hängt von der individuellen Lebenssituation ab. Trotzdem gibt es ein paar Faktoren, die bei fast jeder Kaufentscheidung eine Rolle spielen.
Wer täglich pendelt und auf den Zug angewiesen ist, sollte die Entfernung zum nächsten S-Bahn-Halt in Minuten messen, nicht in Kilometern. In Worms liegt der Hauptbahnhof zentral. In Osthofen ist der Bahnhof aus den meisten Wohngebieten fußläufig erreichbar. In den kleineren Orten des Wonnegau sieht das anders aus. Wer dort kauft, braucht ein Auto, und die monatlichen Pendelkosten gehören ehrlich in die Kalkulation.
Die Bausubstanz in der Region ist gemischt. In der Wormser Innenstadt stehen Altbauten aus der Gründerzeit neben Nachkriegsbauten der 1950er und 1960er Jahre. Energetisch ist vieles auf dem Stand der Erbauung. Der Energieausweis ist bei jedem Verkauf Pflicht, aber er ersetzt keine Begehung durch einen Sachverständigen. In Osthofen und den Wonnegau-Gemeinden dominieren Einfamilienhäuser aus den 1970er bis 1990er Jahren. Viele davon kommen jetzt auf den Markt, weil die ursprünglichen Eigentümer ins Alter kommen oder bereits verstorben sind.
Wer in der Region kaufen möchte und den Markt nicht aus eigener Erfahrung kennt, profitiert von lokaler Expertise. Ein Immobilienmakler in Worms kennt die Unterschiede zwischen den Stadtteilen, weiß, welche Straßenzüge bei Käufern gefragt sind, und kann den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie realistisch einschätzen. Gerade bei Bestandsimmobilien, die häufig ohne professionelle Bewertung inseriert werden, schützt eine fundierte Einschätzung vor Fehlinvestitionen.
Das gilt in ähnlicher Form für den Wonnegau. In Osthofen etwa variieren die Quadratmeterpreise je nach Mikrolage innerhalb des Orts um mehrere hundert Euro. Die Nachfrage in Bahnhofsnähe ist höher als am Ortsrand. Am Goldberg werden andere Preise aufgerufen als am Seegraben. Solche Feinheiten stehen in keiner Online-Statistik. Sie kennt nur, wer vor Ort arbeitet und regelmäßig Immobilien in der Region bewertet und verkauft.
Warum sich der Blick nach Rheinhessen lohnt
Worms und der Wonnegau sind kein Geheimtipp mehr. Die Preise steigen, die Nachfrage zieht an, und die Verkehrsanbindung wird mit jedem Fahrplanwechsel eher besser als schlechter. Wer aus Mannheim, Frankfurt oder Mainz kommt und über einen Immobilienkauf nachdenkt, sollte die Region zumindest in die engere Auswahl nehmen.
Entscheidend ist, die Zahlen nüchtern zu betrachten. Quadratmeterpreise sind Durchschnittswerte. Sie sagen wenig über das konkrete Haus in der konkreten Straße. Kaufnebenkosten von gut zehn Prozent kommen immer obendrauf. Und die Frage, ob sich ein Standort langfristig entwickelt, beantwortet kein Portal. Darüber entscheiden die Infrastruktur, die Demografie und die wirtschaftliche Substanz einer Region.
Worms bringt in all diesen Kategorien solide Voraussetzungen mit: gut 85.000 Einwohner, eine diversifizierte Wirtschaft mit Logistik, Chemie und Dienstleistung, Hochschulstandorte, ein funktionierendes Nahverkehrsnetz und Kaufpreise, die gemessen an der Anbindung noch immer unter dem Niveau vergleichbarer Standorte in der Metropolregion Rhein-Neckar liegen. Ob das so bleibt, kann niemand mit Sicherheit sagen. Aber die Grundlagen stimmen.
Hinweis: Alle genannten Preise basieren auf Angebotsdaten gängiger Immobilienportale (Stand: Ende 2025 / Anfang 2026) und dienen als Orientierung. Individuelle Immobilienwerte können je nach Lage, Zustand und Ausstattung erheblich abweichen.
